5418

Vermögensverwaltung im Sinne der Abgabenvorschriften liegt insbesondere vor, wenn

Vermögen genutzt (Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen

vermietet oder verpachtet) wird. Die Nutzung des Vermögens kann sich aber auch als

Gewerbebetrieb oder als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb darstellen, wenn die

gesetzlichen Merkmale solcher Betriebe gegeben sind. Nahezu jede (private)

vermögensverwaltende und vermögensnutzende (selbständige) Tätigkeit erfüllt die

Voraussetzung der Nachhaltigkeit, Gewinnabsicht und Beteiligung am wirtschaftlichen

Verkehr.

5419

Das Kriterium der Vermögensverwaltung dient der Abgrenzung des Gewerbebetriebes zu den

außerbetrieblichen Einkunftsarten. Vermögensverwaltung im steuerlichen Sinne liegt

insbesondere vor, wenn Vermögen genutzt wird. Vermögensverwaltung im Sinne der

steuerlichen Vorschriften ist eine auf Fruchtziehung aus zu erhaltendem Substanzwert

gerichtete Tätigkeit. Im Gegensatz dazu ist eine im Vermögen begründete betriebliche

Tätigkeit durch Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte mittels Umschichtung oder durch

zusätzliche über die Aufgaben einer Verwaltung hinausgehende Tätigkeit und Leistungen

(VwGH 22.6.1983, 81/13/0157) gekennzeichnet.

5420

Die Abgrenzung der Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb geht von Art und Umfang

der zusätzlichen Leistungen aus. Die Entscheidung richtet sich danach, ob die zusätzlichen

Aufwendungen einen über die bloße Vermögensverwaltung hinausgehenden Ertrag und/oder

Nutzen erwarten lassen. Die Grenze der Vermögensverwaltung wird überschritten, wenn

Maßnahmen gesetzt werden, um "ein Mehr" an Einkünften zu erzielen, als sich alleine

aufgrund des bloßen Kapitaleinsatzes erzielen ließe (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188).

5421

Der Austausch einzelner Vermögenswerte durch neue, um das vorhandene Vermögen besser

nutzen zu können, sprengt noch nicht den Rahmen der Vermögensverwaltung. Tritt aber die

Vermögensnutzung in den Hintergrund und die Verwertung der Vermögenssubstanz

entscheidend in den Vordergrund, so kann von einer bloßen Vermögensnutzung nicht mehr

die Rede sein. So kann zB eine mehrfache Umschichtung von Grundstücken innerhalb kurzer

Zeit einen gewerblichen Grundstückshandel darstellen (VwGH 7.11.1978, 0727/76).

5422

Vermögensverwaltung liegt typischerweise immer dann vor, wenn die Tätigkeit in der

Hauptsache darin besteht, Erträge durch den Gebrauch, die Nutzung oder die

Nutzungsüberlassung eigener Vermögenswerte zu erzielen. Unter dieser Voraussetzung wird

die Annahme der vermögensverwaltenden Tätigkeit auch bei einzelnen Zu- und Verkäufen

nicht ausgeschlossen (VwGH 13.5.1984, 84/14/0077).

5423

Eine betriebliche Tätigkeit liegt immer dann vor, wenn die Gesamtheit der Aktivitäten

objektiv erkennbar auf Wiederholung gerichtet ist, die planmäßige Ausnutzung des

Vermögens durch Umschichtung, Veräußerung, Wiederbeschaffung und Wiederveräußerung

hauptsächlich im Vordergrund steht und daher im Vermögen Umlaufwerte sieht.

5424

Ob Vermögensnutzung von Privatvermögen (bloße Vermögensverwaltung) oder gewerbliche

Vermögensverwertung vorliegt, ist immer eine Sachverhaltsfrage, die nach dem jeweiligen

Gesamtbild des Einzelfalles zu prüfen ist (VwGH 13.5.1988, 84/14/0077; VwGH 26.7.2000,

95/14/0161) und lässt sich nicht für alle Wirtschaftsgüter nach einheitlichen Maßstäben

beurteilen. In Zweifelsfällen wird jedoch darauf abzustellen sein, ob die Tätigkeit, wenn sie in

den gewerblichen Bereich fallen soll, dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsauffassung

einen Gewerbebetrieb ausmacht (VwGH 29.7.1997, 96/14/0115).

5425

Die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ist kein geeignetes

Abgrenzungskriterium zwischen bloßer Vermögensverwaltung einerseits und gewerblicher

Tätigkeit andererseits. Entscheidendes Auslegungskriterium ist somit allein die Art (die

Qualität) des Tuns, Tätigwerdens (VwGH 22.6.1983, 81/13/0158). Wer wie ein gewerblicher

Händler oder sonst gewerblich Tätiger agiert, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

5426

Der wiederholte, auf die Schaffung einer dauernden Erwerbsquelle durch Ausnutzung von

Kursschwankungen gerichtete An- und Verkauf von Wertpapieren stellt dann, wenn er sich

nicht auf die nutzbringende Verwertung eigenen Vermögens beschränkt, sondern in

erheblichem Umfang mit Hilfe von Bankkrediten durchgeführt wird, einen Gewerbebetrieb

dar (VwGH 26.6.53, 1862/52).

5427

Bei der Verwaltung von Wertpapierbesitz gehören die Umschichtungen von Wertpapieren,

somit Kauf und Verkauf durch Einschaltung von Banken, (grundsätzlich) noch zur privaten

Vermögensverwaltung; bei Wertpapieren liegt es in der Natur der Sache, den Bestand zu

verändern, schlechte Papiere abzustoßen, gute zu erwerben und Kursgewinne zu realisieren

(VwGH 29.7.1997, 96/14/0115). Der An- und Verkauf von Wertpapieren überschreitet daher

die Grenze zur gewerblichen Betätigung nur in besonderen Fällen. Dies setzt jedenfalls

voraus, dass die Tätigkeit dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsauffassung

("bankentypische Tätigkeit") einen Gewerbebetrieb ausmacht.

5428

Folgende demonstrativ angeführten Indizien lassen der Verkehrsauffassung nach -

ausgehend vom Kriterium des "Umfanges der Tätigkeit bzw. des Ausmaßes" - auf einen

Gewerbebetrieb schließen:

VwGH 25.2.1999, 98/14/0005),

5429

Der Umfang des verwalteten Vermögens ist für sich alleine kein Kriterium für Gewerblichkeit.

Bleibt der "Verwaltungsaufwand" in jenem Rahmen, wie er üblicherweise bei einer

Vermögensverwaltung erforderlich ist, spricht dies gegen Gewerblichkeit. Dabei ist es

zulässig, eine Verhältnisbetrachtung anzustellen. Der Umstand, dass der

Verwaltungsaufwand mit zunehmendem Vermögensumfang proportional zunimmt, führt

ebenfalls nicht zur Annahme der Gewerblichkeit.

5430

Als Abgrenzungshilfe kann bei großen Vermögen eine Vergleichsbetrachtung mit der

Vermögensverwaltung im Rahmen eines Investmentfonds herangezogen werden. Erfolgt die

Vermögensverwaltung nach dem Grundsatz der Risikostreuung und ist das damit verbundene

Vermögensmanagement umfänglich mit jenem vergleichbar, wie es auch bei

Investmentfonds üblich ist, so kann von einer Vermögensverwaltung ausgegangen werden.

Denn die Steuerbestimmungen des Investmentfondsgesetzes 1993 gehen ungeachtet des

Umfangs des Fondsvermögens bzw. der am Fondseigentum erworbenen Anteile von bloßer

Vermögensverwaltung aus.

5431

Vermögensverwaltende Tätigkeit liegt bspw. vor:

Tätigkeit von einer KEG ausgeübt wird (VwGH 26.5.1998, 98/14/0044),

5432

Gewerbliche Tätigkeit und nicht mehr Vermögensnutzung ist anzunehmen, wenn in der Art

von Bankgeschäften Fremdkapital zwecks Weitergabe an Kreditbedürftige aufgenommen

wird (VwGH 22.6.1983, 81/13/0157; VwGH 22.6.1983, 81/13/0158; VwGH 10.6.1981,

2509/80; VwGH 21.11.1972, 2096/71). Ein gewerblicher Geldverleih muss sowohl in seinem

äußeren Erscheinungsbild als auch nach seinem inneren Gehalt mit Geldgeschäften

vergleichbar sein, wie sie am gewerblich orientierten Kapitalmarkt üblich sind

(VwGH 17.9.1997, 93/13/0036).

5433

Für die Unterscheidung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und

Einkünften aus Gewerbebetrieb kommt es darauf an, ob sich die Tätigkeit des Vermieters auf

die bloße Überlassung des Bestandgegenstandes beschränkt oder ob, in welcher Art und in

welchem Ausmaß sie darüber hinausgeht. Die durch jede Form von Vermietung bedingte

laufende Verwaltungsarbeit und die durch sie gleichfalls oft erforderliche Werbetätigkeit

allein machen die Betätigung nicht zu einer gewerblichen, es sei denn, die laufende

Verwaltungsarbeit erreicht ein solches Ausmaß, dass sie nach außen als gewerbliche

Tätigkeit erscheint (VwGH 30.9.1999, 97/15/0027). Insgesamt müssen zur bloßen

Vermietung besondere, damit im Regelfall nicht gegebene Umstände hinzutreten, durch die

eine über die Nutzungsüberlassung hinausgehende weitere Tätigkeit des Vermieters bedingt

wird (VwGH 5.10.1994, 94/15/0059). Gleichfalls entscheidend ist auch, ob die

Verwaltungsarbeit im konkreten Fall in erheblichem Umfang jenes Maß überschreitet, das mit

der Vermögensverwaltung üblicherweise verbunden ist.

5434

Für die Annahme eines Gewerbebetriebes sind zur Überlassung des Bestandobjektes

zusätzliche Leistungen, die für einen Gewerbebetrieb typisch sind, erforderlich (VwGH

21.11.1972, 0776/72; VwGH 20.04.1979, 1312/78). Die Vermietung von Garagenboxen oder

Abstellplätzen ist eine gewerbliche Tätigkeit, wenn zur bloßen Überlassung der Räume

weitere Leistungen, wie zB Beaufsichtigung, Serviceleistungen, hinzutreten (VwGH

21.11.1972, 0776/72; VwGH 28.11.1984, 83/13/0063). Die ständig wechselnde kurzfristige

Vermietung von Ausstellungsräumen, Tennis-, Campingplätzen oder von Sälen (zB für

Veranstaltungen) ist daher als gewerbliche Tätigkeit zu beurteilen. Die Vermietung von

Wohnungen oder Schlafstellen nach Art eines Beherbergungsbetriebes ist gleichfalls eine

gewerbliche Tätigkeit (VwGH 13.10.1982, 82/13/0125; VwGH 01.06.1976, 0363/75,

2342/75; VwGH 14.12.1971, 0144/71). Ebenso ist die kurzfristige Vermietung einer größeren

Anzahl eingerichteter Ferienwohnungen als gewerblich einzustufen (VwGH 20.05.2010,

Ferienwohnungen mit insgesamt 31 Betten, die durchschnittlich neunmal im Jahr vergeben

wurden).

5435

Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind idR auch Einkünfte aus dem

landläufigen Zimmervermieten zu behandeln, wenn die Zimmervermietung nur von geringem

Ausmaß ist und nicht als land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit (siehe Rz 5073 f) zu

erfassen ist (VwGH 5.10.1994, 94/15/0059, 92/15/0107; VwGH 7.10.2003, 2000/15/0024).

Eine saisonale Zimmervermietung, die sich auf mehr als zehn Fremdenbetten erstreckt, ist

nicht mehr als Zimmervermietung geringen Ausmaßes, sondern als gewerbliche Tätigkeit

anzusehen, weil sie dann in erheblichem Umfang nicht nur laufende Arbeit, sondern jene

intensivere Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr erfordert, die ihr betrieblichen Charakter

verleiht.

Ab der Veranlagung 2006 bestehen keine Bedenken, wenn im Rahmen der Einkünfte aus

Vermietung und Verpachtung bei einer Vermietung von Zimmern oder Appartements mit

Frühstück, bei der die Bettenzahl insgesamt nicht mehr als zehn Fremdenbetten umfasst, die

Werbungskosten mit 50% der Einnahmen (ohne USt und Kurtaxe) geschätzt werden.

Ab der Veranlagung 2011 bestehen keine Bedenken, wenn im Rahmen der Einkünfte aus

Vermietung und Verpachtung bei einer solchen Vermietung in einem Gebäude, das nicht im

Eigentum des Vermieters (der Vermieter) steht, die Werbungskosten mit 30% der

Einnahmen (ohne USt und Kurtaxe) geschätzt werden. Bei Anwendung der Bruttomethode

sind die bezahlte USt und die Vorsteuer aus Anlageninvestitionen gesondert absetzbar. Die

Kurtaxe kann als Durchläufer sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Werbungskosten

außer Ansatz bleiben.

5436

Das kurzfristige Vermieten von fünf mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements an

Saisongäste ist im Regelfall noch keine gewerbliche Betätigung (VwGH 3.5.1983,

82/14/0248). Die Vermietung von achtzehn Wohnungseinheiten inklusive Inventar, bei

durchschnittlich einem Mieterwechsel pro Jahr und gleichzeitiger Weiterverrechnung der für

die Wohnungen angefallenen Stromkosten an die Mieter, stellt eine vermögensverwaltende

Tätigkeit dar (VwGH 30.9.1999, 97/15/0027).

Ab der Veranlagung 2006 bestehen keine Bedenken, wenn bei einer Vermietung von nicht

mehr als fünf Appartements ohne Erbringung von Nebenleistungen im Rahmen der Einkünfte

aus Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten mit 30% der Einnahmen (ohne USt

und Kurtaxe) geschätzt werden. Bei Anwendung der Bruttomethode sind die bezahlte USt

und die Vorsteuer aus Anlageninvestitionen gesondert absetzbar. Ab der Veranlagung 2011

bestehen keine Bedenken, wenn im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

bei einer Vermietung von nicht mehr als fünf Appartements ohne Erbringung von

Nebenleistungen in einem Gebäude, das nicht im Eigentum des Vermieters (der Vermieter)

steht, die Werbungskosten mit 10% der Einnahmen (ohne USt und Kurtaxe) geschätzt

werden. Die Kurtaxe kann als Durchlaufer sowohl bei den Einnahmen als auch bei den

Werbungskosten außer Ansatz bleiben.

Bei Dauervermietung von Wohnungen ist ab der Veranlagung 2006 ein Abzug von

pauschalen Werbungskosten unzulässig. Sollten Werbungskosten bis 2005 pauschal

berücksichtigt worden sein, ist für die Ermittlung der AfA - ausgehend von der konkret

maßgeblichen AfA-Bemessungsgrundlage - eine rechnerische AfA für Jahre auszuscheiden,

für die die AfA durch Ansatz eines Pauschalsatzes ermittelt worden ist. Ab 2006 und den

Folgejahren ist die AfA im tatsächlichen Ausmaß zu berücksichtigen.

5437

Bspw. gehen folgende Nebenleistungen nicht über die Vermögensverwaltung hinaus:

88/14/0230),

88/14/0230),

5438

Folgende, demonstrativ aufgezählte Nebenleistungen sind "gewerblich":

von Campingplätzen,

Verbindung mit einer Freizeiteinrichtung oder Restaurationsbetrieb.

5439

Die (langfristige) Vermietung bloß eines einzelnen beweglichen Wirtschaftsgutes durch eine

Privatperson geht über Vermögensverwaltung auch dann nicht hinaus, wenn die Vermietung

durch einen versierten Dritten abgewickelt wird. Die Vermietung ist damit den Leistungen im

Sinne des § 29 Z 3 EStG 1988 zuzuordnen. Sollte aufgrund der Umstände eine gewerbliche

Vermietung durch den einzelnen Vermieter oder infolge gesellschaftlichen Zusammenwirkens

durch die Gesamtheit der Vermieter (Mitunternehmerschaft) anzunehmen sein, fallen

Verluste unter das Ausgleichsverbot des § 2 Abs. 2a EStG 1988.

5440

Grundstücksverkäufe stellen dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn es sich um eine

nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene und sich als eine Beteiligung am allgemeinen

wirtschaftlichen Verkehr darstellende Betätigung handelt, welche nicht als eine

landwirtschaftliche Betätigung anzusehen ist. Die Veräußerung von Grundstücken aus dem

Privatvermögen stellt daher keine Vermögensverwaltung, sondern einen gewerblichen

Grundstückshandel dar, wenn die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung in den

Hintergrund tritt und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht (VwGH

13.09.2006, 2002/13/0059, 0061). Ein gewerblicher Grundstückshandel wird somit dann

vorliegen, wenn die Veräußerungen auf planmäßige Art und Weise erfolgen (VwGH

07.11.1978, 2139/78). Erfolgt eine Veräußerung eines privaten Grundstücks unter bloßer

Ausnützung einer sich zufällig ergebenden Möglichkeit, ist von Vermögensverwaltung im

Sinne der Abgabenvorschriften auszugehen. Außerhalb der betrieblichen Einkünfte werden

Grundstücksveräußerungen nur im Rahmen der zehn- bzw. fünfzehnjährigen

Spekulationsfrist des § 30 EStG 1988 erfasst.

5441

Der Handel mit Optionsrechten auf den Erwerb von Grundstücken ist wie der Handel mit

Grundstücken zu beurteilen (VwGH 26.7.2000, 95/15/0161).

5442

Art und Umfang des tatsächlichen Tätigwerdens sind geeignete und entscheidende

Abgrenzungskriterien zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel.

Maßgeblich für die Beurteilung dieser Frage sind die Umstände und das Gesamtbild des

Einzelfalles, wobei die besonderen Verhältnisse des Grundstücksmarktes zu berücksichtigen

sind. Das Beurteilungskriterium einer "Objekt-Grenze", wonach die Anschaffung (Bebauung)

und Veräußerung in einem bestimmten Umfang (mehr als 3 Objekte) eine gewerbliche

Tätigkeit begründet, hat für sich allein keine Bedeutung.

5443

Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn er planmäßig auf die Wiederveräußerung

der angeschafften Grundstücke gerichtet ist, bzw. wenn die Anschaffung zum Zwecke der

Weiterveräußerung in gleichem Zustand oder nach weiterer Be- oder Verarbeitung erfolgt.

Die für den Grundstücks- bzw. Wohnungshandel typische planmäßige wiederholte

Anschaffung von Objekten und deren Umsatz (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188) oder der auf

die Ausnützung der Marktverhältnisse gezielte Erwerb von Baugrund, seine Parzellierung, die

Errichtung von Wohnungen und deren Veräußerung heben die entsprechenden Geschäfte

aus der der Privatsphäre zuzuweisenden Betätigung oder aus dem Bereich der betrieblichen

Hilfsgeschäfte heraus und machen sie zu einem gewerblichen Grundstückshandel

(VwGH 31.5.1983, 82/14/0188; VwGH 30.9.1980, 0317/80; VwGH 7.11.1978, 2085/78;

VwGH 17.9.1974, 0359/74). Die in diesen Merkmalen zum Ausdruck kommende

Veräußerungsabsicht muss im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. im Zeitpunkt der Bebauung

des Grundstücks vorhanden sein (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188).

5444

Grundstückshandel ist zB anzunehmen, wenn eine Liegenschaft aufgeschlossen, parzelliert

und parzellenweise verkauft wird, der Grund und Boden also als Ware behandelt wird

(VwGH 14.11.1984, 82/13/0242; VwGH 26.4.1989, 89/14/0004). Daraus folgt die

Notwendigkeit einer mehrjährigen, über den einzelnen Veranlagungszeitraum

hinausgehenden Betrachtung (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188).

5444a

Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, muss die Absicht des Grundstückshändlers,

einzelne Liegenschaften auf Dauer nicht im Umlaufvermögen, sondern im Privat- oder

Anlagevermögen zu behalten, um daraus zB Vermietungseinkünfte zu erzielen, an Hand

objektiver Umstände nachvollziehbar sein. Wird die Vermietung durch Veräußerung vorzeitig

beendet, ist es am Abgabepflichtigen gelegen, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die

Vermietung nicht latent von vornherein nur so lange beabsichtigt war, bis sich eine

entsprechend lukrative Gelegenheit zur Veräußerung der Liegenschaft bieten würde.

Auch Wirtschaftsgüter, die vorübergehend im Betrieb wie ein Anlagegut fungieren, aber

gemessen an der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes nicht dazu

bestimmt sind, dem Betrieb dauernd zu dienen, können Umlaufvermögen darstellen. Liegt

ein Grundstückshandel vor, können zB Mietwohnhäuser auch dann als Umlaufvermögen des

Grundstückshandels angesehen werden, wenn der Abgabepflichtige an einer

(zwischenzeitigen) Vermögensnutzung durch Fruchtziehung interessiert ist (VwGH 13.4.2005,

2001/13/0028).

5445

Kriterien (Indizien) zur Beurteilung des Vorliegens gewerblichen Grundstückshandels:

Verwertung; die Parzellierung einer Liegenschaft mit nachfolgendem Verkauf der

Parzellen begründet für sich allein keinen Gewerbebetrieb (VwGH 22.9.1992,

92/14/0064).

Verfolgung der erstellten Pläne und anschließende Parzellierung entsprechend diesem

Bebauungsplane.

wie zB die vertragliche Verpflichtung der Käufer, sämtliche Aufschließungskosten zu

tragen.

24.06.2010, 2007/15/0033).

er sich dazu eines Dritten bedient, der derartige Geschäfte eigengewerblich betreibt.

Veräußerung erworben wurden, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes.

erscheinen (VwGH 24.06.2010, 2007/15/0033).

(VwGH 25.3.1999, 94/15/0171).

sich mit Grundstücksgeschäften befassen (zB Immobilienmakler, Immobilienverwalter);

grundsätzlich sind berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft auf Grund des

damit verbundenen Fachwissens geeignet, das Bild des planmäßigen Vorgehens zu

verstärken (VwGH 24.06.2010, 2007/15/0033).

5446

Gewerblicher Grundstückshandel liegt demnach vor, wenn der Grundstückseigentümer

ähnlich einem Grundstücksmakler oder Bauaufschließungsunternehmer seinen Besitz ganz

oder teilweise durch Baureifmachung in Baugelände umgestaltet, zu diesem Zweck das

Grundstück nach einem bestimmten Bebauungsplan aufteilt und es sodann an verschiedene

Interessenten veräußert.

5447

Vermögensverwaltung liegt demgegenüber vor, wenn es sich bei der

Grundstücksveräußerung um den Abschluss der privaten Nutzung handelt und die

Veräußerung zur Realisierung des während der Besitzzeit eingetretenen

Substanzwertsteigerungen erfolgt. Kennzeichen der (privaten) Vermögensverwaltung ist

somit die Nutzung des Vermögens in Form der Fruchtziehung, an deren Ende zwar auch die

Veräußerung des Vermögensgegenstandes steht, dies jedoch nicht als eigentlicher Zweck der

Gewinnerzielung, sondern als hinter die laufende Fruchtziehung zurücktretender Effekt.

Dementsprechend kann auch dann Vermögensverwaltung vorliegen, wenn langjährig durch

Vermietung und Verpachtung genutzter Grundbesitz in relativ kurzer Zeit verkauft wird.

5448

Aufgrund dieser Betrachtungsweise kann noch nicht von gewerblicher Verkaufstätigkeit

gesprochen werden bzw. liegt diese nicht schon bei folgenden Merkmalen allein vor:

jedoch nicht hinzu,

können,

wobei ursprünglich nur eine Gesamtverkaufstransaktion geplant war,

entsprechende Auflagen der Gemeinde, wie zB das Verlangen, dass bestimmte Flächen

für sozialen Wohnbau zur Verfügung gestellt werden müssen, das Bestimmen der Größe

der Baugrundstücke, die ausschließliche Festlegung der Baumaßnahmen für die

Aufschließung (VwGH 26.4.1989, 89/14/0004).

Veräußerungserlös.

mangelnder zeitlicher Zusammenhang der Parifizierungen und der Verkäufe sowie eine

lange Behaltedauer der Grundstücke (über die Spekulationsfristen hinausgehend) und ein

passives Verhalten des Verkäufers, wodurch er keine werbende Tätigkeit gegenüber der

Allgemeinheit entfaltet (VwGH 13.09.2006, 2002/13/0059, 0061).

5449

Notverkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke sind nur in jenen Grenzfällen ein Indiz gegen

die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels, in denen sie sich als sinnvolle

Maßnahme zur Erhaltung des landwirtschaftlichen Betriebes darstellen (VwGH 31.05.1983,

82/14/0188; VwGH 26.04.1989, 98/14/0004). Entscheidend ist, ob der hohe Schuldenstand

den Verkauf von Betriebsgrundstücken notwendig macht, um den land- und

forstwirtschaftlichen Betrieb erhalten zu können, und ob ohne die gesetzten Maßnahmen

(Parzellierung, Baureifmachung, Umwidmung) dieses Ziel nicht hätte erreicht werden können

(zB weil für unaufgeschlossene Grundstücke der zur Rettung erforderliche Preis nicht hätte

erzielt werden können). Notverkäufe in Zusammenhang mit einer nicht landwirtschaftlichen

Tätigkeit stehen der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels nicht entgegen

(VwGH 21.09.2006, 2006/15/0118).

5450

Grundstücksverkäufe eines Landwirts können nicht ausschließlich deshalb der Landwirtschaft

zugeordnet werden, weil sie der Abdeckung von mit der Landwirtschaft

zusammenhängenden Verbindlichkeiten dienen. Bspw. ist in Anbetracht einer Initiative zur

Baureifmachung der grundstücksweise Abverkauf einer Landwirtschaft über einen Zeitraum

von elf Jahren selbst dann als gewerblicher Grundstückshandel und nicht als

landwirtschaftliches Hilfsgeschäft anzusehen, wenn Fehlinvestitionen im Bereich der

Landwirtschaft die Ursache für Kreditaufnahmen gewesen sein sollten. Notverkäufe liegen

dann nicht vor, wenn ein beträchtlicher Teil der land- und forstwirtschaftlichen Fläche oder

die gesamte Landwirtschaft nach Aufschließung (Baureifmachung) parzellenweise abverkauft

wird (VwGH 25.2.1997, 95/14/0115; VwGH 22.9.1992, 92/14/0064).

5451

Zur Bewertung siehe Rz 2252

Zeitpunkt der Einlage in den Grundstückshandel ist die erstmalige Manifestierung des

Verkaufswillens. Für die Bewertung macht es einen nicht unerheblichen Unterschied, ob bei

Annahme eines einheitlichen Verkaufswillens für alle Verkäufe eine Einlage aller Grundstücke

bereits vor dem Verkauf des ersten Grundstückes zu unterstellen ist, oder ob eine Einlage

erst unmittelbar vor einem geplanten, oft erst Jahre später durchgeführten Verkauf bzw. den

damit zusammenhängenden Maßnahmen (Parzellierung, Aufschließung, usw.) einzelner

Grundstücke, die zu diesem Zeitpunkt entweder schon in Bauland umgewidmet sind oder

Bauerwartungsland darstellen, anzunehmen ist.

5452

Maßgebend für die Wertermittlung kann eine Orientierung an bekannten Verkaufspreisen

(Kaufpreissammlungen) für vergleichbare Grundstücke sein, wobei eine allfällige Qualifikation

als Bauerwartungsland zum Zeitpunkt der Entnahme einen höheren Wareneinsatz bewirkt

(VwGH 25.2.1997, 95/14/0115). Die Wertermittlung kann auch durch Gutachten erfolgen.

Ein tauglicher Wertmaßstab zur Ermittlung des Einlagewertes (Teilwertes) ist der

Baulandpreis des gesamten Grundstückes vor Parzellierung und Aufschließung.

5453

Als typische Betriebsausgaben werden jene Aufwendungen betrachtet, welche aus einer

vermögensverwaltenden eine gewerbliche Tätigkeit machen, beispielsweise

Randzahlen 5453 bis 5500: derzeit frei